남동 쓰신글:>안녕하세요.
>현재 저희가 입주하려는 건물주가 사업실패로 빚을 지고 비워둔 건물에
>전세로 입주하는 문제를 검토하고 있습니다.
>가격조건은 상당히 좋은데 융자로 인한 가압류가 시가의 70% 정도금액에 대해 걸려
>있는걸 확인했습니다.
>나중에 경매가 진행될 경우 전세금은 돌려받을 수 있다고 하며,
>실제 금액을 대비할 때 일리가 있는 듯도 합니다.
>다른 건 등기부상 걸려 있는게 없구요.
>
>제가 특별히 조사하거나 유의해야 할 사항이 있을까요?
>
>있다면 어떤건지 알려주시면 정말 감사하겠습니다.
>
>그럼......수고하세요.
안녕하세요
종합법률사무소 해우 입니다.
우선 가압류가 되어 있는 건물에 입주하는 것은 신중하셔야 합니다.
가압류가 되어 있는 경우
가압류 이후의 새로운 처분행위(임차권설정 등)에 대하여 가압류권자에게 유효함을 주장할 수 없습니다.
즉, 귀하가 상가건물임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 가지게 된다 하더라도 그 대항력과 우선변제권은 가처분 이후에 발생된 새로운 처분행위이므로 가압류권자에게 그 유효성을 주장할 수 없다는 것 입니다.
따라서 귀하는 임대인에 대하여 단지 임차보증금반환채권만을 가지게 되는 것이며, 만약 가압류가 본압류로 이전되어 집행되는 경우 귀하는 우선변제권이 없으므로 경락대금에서 가압류권자의 채권액과 안분비율로 배당받게 됩니다.
안분비율이란?
만약 경락으로 인한 배당액이 5천만원인데 가압류한 채권액이 7천만원이고 귀하의 임차보증금반환채권이 3천만원인 경우
가압류채권자는 5천만원중 70%인 3천500만원을 귀하는 30%인 1천500만원을 배당받게 됩니다.
사안의 경우는 다른 채권자가 없는 경우를 예로 들었으나 만약 다른 채권자가 더 있다면 배당액을 안분배분함에 있어 다른채권자도 참가하게 되므로 실질적으로 배당액은 더 작아지게 됩니다.
물론 배당을 받기 위하여는 경매진행과정에서 '배당요구의 종기'까지 배당요구를 하여야 합니다.
마지막으로 경매가 진행될 경우 물건이 시가로 매각되는 경우 보다 시가보다 훨씬 낮은 가격에 경락되는 경우가 많으니 주의하시기 바랍니다.
가압류가 되어 있는 건물에 입주하는 것은 신중하셔야 합니다.
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